南昌楼市6年出台6轮限购 房价真的越限越涨？

2017年3月8日，南昌出台第三轮楼市调控政策，限购限贷再升级，同时对土地市场、商品房预售市场、市场监管方面都做出了严格的规定，堪称史上严楼市调控。

以下为资深地产投资顾问万骏整理的2011年至2017年南昌楼市限购的相关内容、调控的影响：

一、2011-2017南昌楼市限购调控历史回顾

1、2011年1月21日，南昌首次出台楼市限购令，规定自2011年2月1日起，南昌市及外省市居民家庭在东湖区、西湖区、青云谱区、青山湖区、红谷滩新区这5个区域范围内，只能新购一套商品住房。

2、2011年2月24日，南昌限购令升级版再次袭来，限购范围从此前的5大片区，扩大到全市范围，且既限本地也限非本地户籍人口，既限新建商品房也限二手存量房。

3、2013年11月25日，南昌市政府发布《进一步加强房地产市场调控工作的意见》，公布了六条楼市调控措施，从加强土地供应、提高二套房贷利率、外地户籍限购升级等多个方面加强调控。

4、2016年10月8日，南昌时隔两年后再次重启楼市限购政策——除九龙湖、新建区、湾里区、南昌县外，南昌其他区域都限购。另外，在限购区已经拥有一套及以上住房的南昌户籍居民，将无法购买新建商品房，但可买二手房。非南昌户籍的居民，如果已经在限购区拥有一套及以上住房，则不能再购买任何住房。首付和贷款方面同样做出了调整。【详情】

5、2016年11月18日，南昌楼市调控政策再次升级——时隔一个半月，政策再缩紧。限购范围不变，限贷政策扩大到全市范围内。并加大土地供应力度，提前发布拟出让土地数量、地块等信息。限制欠缴土地出让金企业参与南昌市域范围内的土地竞买活动。

6、2017年3月8日南昌楼市史上严调控出炉：除九龙湖和儒乐湖新城外，南昌所有区域都限购。外地人如果不能提供2年社保只能在非限购区买房。二手房也列入限购范围。

二、历次楼市调控政策出台的来龙去脉

2010年4月，我国限购令在北京正式出台，随后上海、广州等几十个大小城市依次跟进。截至2011年底，央行3次加息、6次提高金融机构存款准备金率，购房优惠利率被取消、房贷利率上涨，严格首付比例、限制二套房贷！

2014年9月30日央行发布新政通知，对首套房实行“认贷不认房”政策，并明确了银行贷款利率下限为七折，被视为是2008年4万亿救市以来迄今为止具力度的救市政策。

2015年3月30日中国人民银行、住房和城乡建设部、中国银行业监督管理委员会联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，财政部、国家税务总局联合下发《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》——从土地、建设，到信贷、税收，与房地产市场多个环节相关的政策出现变化。

2016年9月30日，北京市政府发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》，包括二套房首付提高至50%等，随后天津、苏州、成都、合肥、广州、南京、深圳、济南、无锡、武汉、郑州、东莞、福州、惠州、南宁、芜湖、佛山、珠海、厦门等21个城市先后发布楼市调控政策。

三、2016年底至今其他一二线城市调控加码的实施情况

2016年11月以来，杭州、武汉和深圳等10多个城市在此前基础上进一步收紧了楼市政策，进一步提高购房资格或贷款门槛。就连3月底已经抛出严苛新政的上海也在极度保密的状态下发布了调控2.0版，地执行“认房又认贷”。

2016年12月21日，郑州、武汉再次发布了加码收紧购房的政策。

2017年3月份以来，在不到10天的时间内，杭州、崇礼和北京、广州、石家庄、郑州、长沙等地都出台了有关房地产调控的政策。其中，杭州调控升级，外地人购房需要连续缴纳两年社保；崇礼楼市限购升级，环北京地区已有8城限购。目前，北上广深限购认房又认贷。

四、调控加码对南昌二、三级市场交易的影响

三级市场：成交量整体将有所下降，部分挂牌的二手房业主暂停委托销售或改为出租，部分购房者不具备购房资格转为持币待购或观望。此外，公证委托书，赎楼交易，法院拍卖，企业房产，拆迁户及一房两证的房产等也受到影响。

二级市场：部分开发商推迟开盘、延期加推，预计成交量整体将有所下降，部分刚需及改善型客户不具备购房资格转为观望状态，部分投资客偏好优质的非住宅项目——专业市场商铺、公寓、写字楼等。

五、调控加码对我市开发商/房地产经纪机构的影响

马太效应对实力较强的大型开发商和中小型开发商进一步体现——无论是地块项目还是市场占有率都将分化加剧。

房地产经纪机构面临新一轮的洗牌——新建商品房代理机构红海竞争加剧，二手房中介将出现两种趋势：大中型中介强化品牌和专业化产品、差异化服务并进一步巩固企业核心竞争力，小型中介面临兼并甚至退出市场。

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