2017年楼市开局遇冷 央行“准加息”楼市几何？

一、二手房市场数据分析

1.南昌二手房数据分析

2017年南昌1月份二手房市场挂牌均价为11193元/平米，比上月下降0.93%；比去年上涨11.45%。

表 1 各区县挂牌量价及成交量数据表

据房天下二手房数据中心显示，2017年1月份，南昌六大城区二手房挂牌总量达1298767套，比上月增加43757套，南昌红谷滩区以670002套的挂牌量在本月占据首位。其挂牌均价为14371元/平米。

图 1 各区县挂牌量环比走势图

今年“春节”提前到来，使南昌二手房市场出现了急剧的降温，据统计，南昌2017年1月二手房成交量为1935套，比上月下降3582套，成交面积为195168.47㎡。南昌六个主要成交区县里面，其中东湖区、西湖区和青云谱区成交量下降的幅度相比其他区县下降的幅度较大，依次下降-71.22%、-70.18%、-69.09%。

图 2 各区县成交量及成交均价环比走势图

二、网友关注度数据分析

据房天下二手房数据中心显示，南昌二手房住宅市场1月搜索总量为285071，比上月搜索量有所下降。红谷滩区依旧为热搜区县，商圈热搜情况是象湖新城，世纪中央城成为本月热搜楼盘。

1.区县关注度分析

据房天二手房数据中心统计显示，1月南昌市各区县搜索热度红谷滩区热搜占比为23.47%，搜索热度占比比上月有所上涨。南昌县排在次席，热搜占比19.91%；西湖区在本月排在三席，热搜占比为16.95%。

图 3 区县关注度排行及占比图

2.商圈关注度分析

据房天二手房数据中心统计显示：1月南昌二手房市场商圈搜索情况象湖新城商圈搜索量排至首位，搜索占比11.10%，关注度比上月略有下降，莲塘关注度排至第二位，关注占比7.33%，其次是红角洲，关注占比5.35%。

图 4 网友关注商圈及占比图

3.楼盘关注度分析

据房天二手房数据中心统计显示：1月份，南昌热搜楼盘10中，世纪中央城、万达星城、万科四季花城分别以0.34%、0.33%、0.32%的搜索占比占据前三位。总体来看1月楼盘的关注度比上月有所下降。

表 2 网友关注楼盘搜索量及占比图

4.户型、价格、面积关注度分析

在各种户型的需求上，三居是网友较为青睐的户型，搜索占比达到44%；其次是二居的户型，搜索占比为27% ，后是一居和4居户型，搜索占比约为12%。

在价格方面，50-80万是南昌大部分网友较为能够接受的价格，本月搜索占比为35%，其次是30-50万区间的价格，搜索热度占比为22%，80-100万在其后，搜热度索占比为15%。

面积搜索中，本月90-110平米是各个网友较为喜爱的面积区间，搜索占比为22%，其次70-90平米的区间面积，搜索占比为21%，后是110-130平米的面积区间，搜索占比为16%。

图 5 户型、价格区间、面积区间搜索量占比图

三、楼盘分析及热门推荐

据房天下二手房数据中心显示，2017年1月南昌莱蒙都会、南昌居住主题公园、奥林匹克花园是受网友推荐的楼盘。

南昌莱蒙都会项目总占地404亩，拟分为三大区域：南昌莱蒙都会大区域为住宅区，位于万达西侧，并将率先面世，由洋墅和高层组成；南昌莱蒙都会第二大区域为国际商务区，位于会展路与碟子湖交界处，由星级酒店、甲级南昌莱蒙都会写字楼和精品公寓组成；南昌莱蒙都会第三大区域为商业区，位于金融大街西侧。 南昌莱蒙都会拥有20年房地产开发运营经验，与3家英资背景的全球战略合作伙伴，同时也是天虹集团第二大股东。更是4座莱蒙都会，2座莱蒙城，2座莱蒙商业中心及水榭系列中高端豪宅的缔造者。 南昌莱蒙都会写字楼为23层写字楼，拥有垂直绿化体系、2000㎡大堂、4.2米挑高、130㎡起灵活空间、3层超大停车库、20部高速电梯、6大智能服务等七大配置 。更多详情》》》http://laimengduhui0791.fang.com/

南昌莱蒙都会

南昌居住主题公园项目拟分三期开发，期开发建筑面积为39万平方米，第二期开发建筑面积为35万平方米，第三期开发建筑面积为56万平方米，分别兴建多层、花园洋房、高层、小高层、联排别墅、独栋别墅、双拼别墅等住宅小区，共有九个组团。 南昌居住主题公园项目位于南昌象湖新城规划区，地处南昌市城南隔堤以南、雄溪河以西、抚河故道以东，与南昌市中心区相距9公里，约15，项目总用地1430亩，规划总建筑面积约130万平方米，预计项目总投资为23亿元人民币。 更多详情》》》http://juzhuzhutigongyuannc.fang.com/

南昌居住主题公园

江西奥林匹克花园位于南昌象湖新城内，东临金沙大道，西为金沙二路，南接东莲路、北至芳草路。总占地647亩，建筑面积约60万平方米，项目覆盖率：22.8％，拥有良好的自然生态条件。

整个奥林匹克花园建成之后可容纳5000余户，共计1万8千余人入住，整个社区包括4万余平方米商业、教育、娱乐等公建设施以及一座5000平方米的奥林匹克体育中心，9000平方米的奥林匹克运动公园，6个主题运动公园，3条奥运主题大道，4个奥运文化广场，127项室内外体育文化设施！并在首创体育运动体验式教育社区和绿色网络教育社区。更多详情》》》http://huayuanalpk.fang.com/

奥林匹克花园

四、市场展望

鸡年楼市惨淡不足为奇，一般春节假期为传统楼市销售淡季，大家更多的忙于走亲访友或出游，真正在此时出手购房的人并不会太多。此外，由于2016年楼市热度过高，现在正回归冷静理性中，开发商和购房者都处于观望姿态。不过，一月份楼市呈现“量价齐跌”就值得探究了。那么，决定2017年房地产走势的因素究竟有哪些呢？

央行的意外加息，直接是导致整个楼市的震荡。央行的变卦，兴许是想给股市一个喘息的机会。但是就近一年逆回购的频率来看，利率上调，货币收紧仍然是长期不变的主题。这是对房市的精准打击。

央行确认货币市场加息的结果，其实意味着房贷利率存在着大幅上调的风险，目前5年期以上贷款基准利率为4.9%，这意味着按照5.5%的合理水平，所有的折扣房贷将全部绝迹，否则银行不如去买债。

而16年房地产市场的异常繁荣，本来就没有人口结构的支撑，全靠天量的房贷支撑，如果未来房贷利率持续上行，叠加政府对部分一二线城市投机购房限购限贷的铺开，地产销量或将持续下行，而地产市场的严冬或将到来。近期政府只管制新房定价，而不干预二手房交易。据此，基本上可能判定，2017年将以下跌为主基调，部分时段盘整。

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