我国进入“负利率时期” 三四线城市库存影响房企投资

       近日，国家统计局发布了8月份房地产开发投资数据，房地产投资增速自2014年起连续20个月呈现了下滑趋势。

  三四线城市库存压力大 影响房地产企业投资意愿

  国家统计局数据显示，2015年1-8月份，房地产开发投资61063亿元，同比名义增长3.5%，增速比1-7月份回落0.8个百分点。其中，住宅投资41098亿元，增长2.3%，增速回落0.7个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.3%。

  国家统计局投资司高级统计师李皎表示，房地产开发投资增速继续回落的主要原因是由于商品房前期库存基数较大，特别是三、四线城市去库存化压力较大，在一定程度上影响了房地产开发企业的投资意愿。

  李皎还认为，是由于房地产开发企业土地购置面积持续大幅下降导致，今年以来，土地购置面积各月累计同比降幅均在32%左右。受此影响，今年房地产开发投资中的土地购置费增速一路下行，8月当月，土地购置费增速由正转负，下降9.1%，7月份为增长9.5%。

  从各地的房地产开发投资数据来看，东部地区增速回落幅度较大。1-8月份，东部地区房地产开发投资34754亿元，同比增长3.7%，增速比1-7月份回落1个百分点；中部地区投资12717亿元，增长3.5%，增速回落0.4个百分点；西部地区投资13591亿元，增长3.3%，增速回落0.5个百分点。

  公贷二套房首付比例降至20% 更利好三四线楼市

  8月，为了迎接楼市为了迎接楼市传统的“金九银十”，8月我国先后出台了三项利好政策来助力楼市。而在8月，楼市已经出现了持续回暖的现象，据中国经济网记者报道，中指研究院8月30日发布的数据显示，8月份，100个城市（新建）住宅平均价格为10787元/平方米，环比上涨0.95%，涨幅较7月扩大0.41个百分点；同比止跌转涨，上涨0.15%。据统计，这是百城住宅均价16个月以来首次出现同比环比双双上涨的情况。

  但据中国经济网了解，央行降准降息、楼市“限外令”十年来首现松动、二套房公积金贷款再放宽等政策的出现必然会利好一二线城市的楼市，但是据多位专家分析，除了二套房公积金贷款再放宽以外，其他两项政策对三四线城市的影响并不是特别大。三四线城市开发商面临大量的库存，不但影响到了房地产企业投资意愿，更加影响到了政策救市的效果。

  而开发商投资的下降直接会影响到地方经济和财政收入，地方政府必然不会坐视不管。在8月国家频频出台利好楼市政策的同时，地方政府也推出很多利好政策来进一步减少三四线城市的库存量，增加房地产开发商的投资欲望。

  中国经济网了解到，吉林省发布了《关于积极支持住房消费促进房地产市场平稳健康发展的通知》，鼓励政府通过回购普通商品住房或二手住房作为棚改安置住房和公租房，回购时优先选择现房房源。另外，辽宁、山东等地日前也相继出台了《关于做好促进商品房销售的通知》和《山东省房地产业转型升级实施方案》，这些地方政策无疑对去库存起到很大作用。

  除了地方政府的救市政策以外，二套房首付比例由30%降至20%，对于三四线城市楼市去库存的作用也是不容小觑的，这个政策出台是公积金贷款政策史上为宽松的时期。专业人士认为该政策对于三四线城市来说作用更为明显。三四线城市房价总体并不高，交上20%的首付后，余款依靠公积金贷款能够满足的话，就会帮助购房者实现更多的置业需求，直接促进了房子的实际成交。公贷政策的放宽有利于提升购房者的信心，重要的是会减轻库存压力，对于市场回暖也起到至关重要的作用。

  我国进入“负利率时期” 房企应把握机会去库存

  日前，国家统计局公布了8月份CPI同比上涨2.0%，高于1年期存款利率。据中国经济网了解，目前央行1年期存款利率降至1.75%，这意味着我国进入了负利率时期。据了解，负利率是指一年期存款利率低于居民消费价格指数（CPI）增速。

  负利率时期，居民会少量存钱，将大部分资金放入其他渠道，而在之前我国出现的负利率期间，房地产均会实现上行趋势。所以专家认为，此次负利率时期有望为房地产市场带来阶段性繁荣。

  研究院智库中心研究总监严跃曾对媒体表示，部分房企实际上已经加快了投资新开工等节奏。此类房企本质上已经有比较充裕的资金，所以投资节奏会快于别的房企。预计第四季度此类数据将出现企稳的态势。

  而香港粤海证券投资银行董事黄立冲则认为，房企更应该居安思危，抓紧今年的机会去库存，扩张的时候要留有余地，以便在市场形势突变时能够自保。